94年7月22日司法院大法官會議釋字第600號解釋理由略以：「共有部分不僅因建築物結構、形式或功用之不同致其位置、範圍有異，且又因是否為全部區分所有人所共有，而有全部區分所有人之共有部分及部分區分所有人之共用部分之別；建築物區分所有人對各該所有權之客體，於物理上相互連接，在使用上亦屬密不可分，各所有人所享有之專有部分及共用部分，彼此間之權利關係密切而錯綜複雜。」故釋字第600號解釋理由略以：「關於建築物所有權之登記程序及其相關測量程序，不僅缺乏原則規定之明文，且涉及人民權利義務之重要事項者，諸如區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能協議或發生爭議時之解決機制等，亦未如土地總登記於土地法或其他相關法律設相當之規範(土地法第38條第2項、第48條至第71條參照，此部分建築物則未及之)，或完全委諸法規命令(土地登記規則第78條至第84條參照)，本諸憲法保障人民財產權之意旨，自應檢討改進，以法律明確規定為宜。」廖大法官義男更於釋字第600號解釋之不同意見書中明確指出：「因而並非全部區分所有權人必需共用之部分，是否有必要仍由全部區分所有權人所共有，其得否僅由須使用該共用部分之部分區分所有權人共有，乃相當實際之問題，但也涉及區分所有建築物共用部分之所有權共有分配原則之基本問題。

（二）民法第799條規定

基於釋字600號解釋，98年1月23日修正，同年7月23日施行之民法第799條第1項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」同條第4項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」故民法第799條第4項規定就區分所有建築物之共有部分及基地之應有部分，原則上依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但民法第799條第4項規定無約定者則適用原則，非指原則之規定優於例外，而係區分所有建物所有權人間如認為依原則之規定分配共有部分及基地之應有部分有失公平合理時，允許當事人之間自行約定。

（三）公寓大廈管理條例相關規定

且公寓大廈管理條例第9條第1項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。」同法第10條第2項亦規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」故依民法第799條第4項之但書約定，允許區分所有權人間另行約定共有部分之應有部分，可符合一般民眾對共有部分之使用者合理付費之期待。

98年1月23日修正，同年7月23日施行之民法第799-2條則規定：「同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用第799條規定。」其立法理由以：「二、同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，其使用情形與數人區分一建築物者相同，均為專有部分與共有部分。其中一部轉讓他人時，即生應否與其共有部分、基地相關之應有部分一併讓與等問題，爰明定準用第799條規定，俾杜爭議。」按同一人所有之建築物經區分為數專有部分登記所有權，本即有移轉一部予他人之期待及可能性，故為保障區分所有權建築物之交易安定性及日後部分轉讓予他人，區分所有權人成為多數共有人時彼此間之權益(包括區分所有建物之用益關係之調整與專有部分、共有部分及基地使用權處分一體性問題)；且既然二人以上可以約定，則舉輕以明重，當然可允許一人所有之區分所有建物，由該一人自行決定共有部分及基地之應有部分。故民法第799-2條明定準用第799條規定，自應包括準用第799條第4項後段但書之規定，區分所有建築物屬同一人所有時，亦得約定關於共有部分及基地之應有部分是否僅由須使用該共用部分之部分區分所有權人共有，始符合民法第799-2條之立法意旨。

（二）錯解法律文義解釋及法制作業用語

且按所謂「準用」，係指就某事項所定之法規，於性質不相牴觸之範圍內，適用於其他事項之謂。換言之，準用非完全適用援引之法規，而僅在應予準用事項之性質所許之範圍內，始能為類推適用而已(參見最高法院41年台非字第47號判例、我國現行法制用字用語及格式之研究，?守高主持，法務通訊雜誌社印行，第191頁)。本件民法第799-2條規範客體為「同一人所有之區分建築物」，性質上與第799條第1項規範客體為「數人區分一建築物」本即不同，故僅在法規明定應予準用事項之範圍內，始得準用。否則如同一人所有之區分所有建築物之各專有部分讓與他人而形成多數之共有人時，始能由嗣後受讓之全體共有人另為約定共有部分，本可逕為「適用」民法第799條第4項但書之規定，何須民法第799-2條以明文規定同一人所有之區分所有建築物予以「準用」民法第799條之規定。職是之故，民法第799-2條規定同一人所有之區分所有建築物，並非如內政部令釋所認知「僅得準用民法第799條第4項前段之原則規定辦理」，該部顯係誤解文義。

三、違反預售屋買賣之通常交易習慣及使用者付費之原則，對消費者非屬公平合理

（一）預售屋交易慣例上向來以買受主建物面積與主建物總面積之比例定共有部分及基地之應有部分，停車位之基地持分亦有一定慣例

1.按預售屋交易慣例上向來以買受主建物面積與主建物總面積之比例計算共有部分及基地之應有部分，而非以專有部分面積與專有部分總面積比例定之，此亦為內政部歷年來公告修正之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」所明定。按專有部分除主建物外，尚包括如陽台、雨遮、屋簷等附屬建物，依內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，除陽臺須與主建物分別計價外，其餘項目尚且不得計入買賣價格，顯見內政部亦認為主建物與附屬建物使用價值有異。如將附屬建物計入，以專有部分面積比例定共有部分及基地之應有部分，恐與主建物面積比例定應有部分有所差異，而造成買賣價金有所差異，反有損消費者權益。又，依據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第十點（二）亦謂：「本建物法定空地之所有權應登記為全體區分所有權人共有，並為區分所有權人共用。但部分區分所有權人不需使用該共有部分者，得予除外。」，內政部前揭釋令亦與規定此不符。

2.且就停車位之權利範圍，因各戶購買之停車位數不盡相同，或未購買車位，或購買一車位，或購買二個或二個以上車位者，故就每一停車位持分基地之萬分之一，並依購買車位數比例持有停車場(乃區分所有建物之共有部分，而非專有部分)應有部分，行之有年，已成慣例；如依內政部令釋，以專有部分面積比例定停車場之應有部分及基地之持分，而不論其買受之停車位數，對消費者而言顯失公平合理，亦有損消費者權益。

（二）區分所有權人就公設管理費用之使用者分擔原則

按公寓大廈管理條例第9條第1項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。」同法第10條第2項亦規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」現今區分所有建物之規劃設計日趨複雜，就同一建照之區分所有建物各有不同設計、規劃，且各專有部分使用之共有部分可能仍有不同，非單純公寓型態之區分所有建物可比，亦為釋字600號解釋所肯認。例如，一棟區分所有建物之一、二樓為店面，三樓及三樓以上為住宅，店面與住宅各有獨立進出口及動線，店面不能使用住宅之公共設施，故定其公設之應有部分，自應不包括住宅之公設部分。再如同一建照之區分所有建物可能有不同棟別之規劃設計，其可能共同享有地下層或裙樓(俗稱大公)，惟各棟之戶數不同、專供各棟住戶使用之走道、樓梯廳、電梯間、機械房等(俗稱小公)面積亦有不同，故由各棟之區分所有建物各自分擔及管理使用收益各棟之小公，始符合公寓大廈管理條例管理、使用、收益之規定，對消費者而言亦為公平合理。故民法第799-2條規定準用民法第799條第4項之但書約定，允許區分所有權人間另有約定，可符合一般民眾對買受之預售屋共有部分管理費僅依其所有之應有部分之比例分擔之合理期待，而無庸負擔其所不能、無法、或不需使用之共有部分，此不僅符合使用者付費之公平原則，更符合消費者買受其可使用建物總面積之合理期待及結果。

四、導致101年4月2日前已簽訂預售屋買賣合約未來交屋之履約爭議內政部令釋於101年4月2日公告前已簽訂之預售屋房地買賣合約，如已依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」約定以主建物面積比例定共有部分及基地之應有部分時，則依內政部令釋，於同一起造人所有之區分所有建物辦理建物第一次保存登記時，一律依專有部分面積比例共有部分及基地之應有部分，則將造成某些戶公設及基地登記面積增加，某些戶公設及基地登記面積減少，而與房地買賣契約約定登記面積不符之情形，恐將造成預售屋房地買賣契約未來交屋履約時之嚴重糾紛。

五、增加未來移轉登記之複雜

且如依內政部令釋，「同一人所有之區分所有建築物」適用民法第799條第4項之時點為「其中一部轉讓他人時」，則「同一人所有之區分所有建築物」辦理所有權第一次登記時，一定要依民法第799條第4項本文辦理，然嗣後部分區分所有建物讓與第三人時，而形成多數共有人時，始能由嗣後受讓之全體共有人另為約定，亦即又須重新分配共有部分及基地之應有部分，並且重行辦理登記，無異增加未來移轉登記作業之複雜度。遑論如其中一部轉讓第三人時，而形成多數共有人時，共有人就共有部分及基地之應有部分分配方式如不同意重行約定，則重行分配登記勢不可行，必將造成嚴重糾紛。

參、建議解決方案

一、綜上，於同一人所有之區分所有建築物辦理區分所有建築物第一次所有權登記時，依民法第799-2條規定自得準用民法第799條第4項但書規定意旨，得就各專有部分所屬共有部分及基地按其設置目的及使用性質定其範圍及應有部分，如此不但符合預售屋交易慣例，更重要者，對買受預售屋之消費者應屬公平合理；如依內政部令釋執行，反會增加消費者之負擔，損及消費者權益。爰建議地政主管機關應以切結書方式，命單一起造人辦理區分所有建築物第一次所有權登記時，切結已與預售屋買方或嗣後因法律行為移轉之承受人協議之分配方式定共有部分及基地之範圍及其應有部分，如有糾紛應由起造人自行負責，俾資周妥。

二、如仍嫌不足，爰建議修法就不同類型、不同規劃之區分所有建物之公共設施分配及共用部分項目加以周延明定，惟應避免掛一漏萬或因噎廢食，以切實保障消費者權益。